Ratgeber Mietrecht

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Kündigung Mietvertrag

Die Kündigung des Mietvertrags ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, da die Kündigung nur von einer Vertragspartei erklärt werden kann. Sie enthält eine Willenserklärung, die auf die einseitige Auflösung des Mietvertrags gerichtet ist. Sie wird daher erst mit Zugang beim Mieter bzw. Vermieter wirksam. Voraussetzung für die Auflösung des Vertrags ist, dass der Kündigende auch ein entsprechenden Kündigungsgrund vorweisen kann. Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Kündigung ist in die Zukunft gerichtet und grundsätzlich bedingungsfeindlich, d.h. sie kann nicht mit einem "wenn" versehen werden.

Vermieter und Mieter können das Mietverhältnis, ordentlich oder außerordentlich  kündigen. In beiden Fällen muss für die Kündigung ein bestimmter Grund vorliegen. Außerdem bestehen für die ordentliche Kündigung Kündigungsfristen.

Mietvertrag

Bevor Sie Ihren Mietvertrag unterschreiben, lesen Sie ihn aufmerksam durch: Achten Sie auf Klauseln, bei denen es um Geld geht, zum Beispiel Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen, Kaution oder Nebenkosten. Wichtig: Halten Sie Einzugs- und Übergabetermin sowie den Übergabezustand der Wohnräume genau fest (siehe auch Übergabeprotokoll). Besondere Vorsicht gilt auch bei Zeitmietverträgen, bei denen Ihr Vermieter nach Ablauf des Mietvertrages die Räumlichkeiten selbst nutzen will, sowie bei Klauseln zu Staffelmieten und Ersatzmieten.

Mietminderung

Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in gebrauchsfreiem und makellosem Zustand zu übergeben und sie in diesem Zustand zu erhalten. Treten Mängel auf, sind diese grundsätzlich durch den Vermieter zu beseitigen.

Für die Zeit, in der der Mangel vorhanden ist, kann der Mieter eine Mietminderung durchführen, die ggf. sogar zur vollständigen Nichtzahlung des Mietzinses führen kann. Dabei ist es egal, ob der Mangel schon zur Zeit der Überlassung bestand oder erst während der Mietzeit auftritt. Eine Minderung der Miete kommt allerdings dann nicht in Frage, wenn der Mieter die Mängel schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages kannte oder der Mangel vom Mieter selbst verschuldet wurde.

Auf Seiten des Vermieters kommt es dagegen nicht darauf an, ob dieser einen bestehenden Mietmangel verschuldet hat. Besteht ein Mangel an der Mietsache, für den der Mieter nichts kann, hat dieser das Recht zur Mietkürzung.

Mietentschädigungen

Miete für die alte Wohnung ist dann steuerlich absetzbar, wenn für die neue Wohnung schon Miete gezahlt werden muss, die alte aber wegen Kündigungsfristen noch nicht abgegeben werden kann. Dazu gehören auch Weitervermietungskosten für die alte Wohnung (maximal in Höhe einer Monatsmiete). Auch absetzbar ist die Miete der neuen Wohnung bei Unbenutzbarkeit, wenn auch noch Miete für die alte Wohnung gezahlt werden muss (gleiches gilt auch für Garagen).

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